Diminution de charges de copropriété? - ARC®

Ah bon! Qui le croit? Il en va pourtant de votre pouvoir d'achat.

Entre les hausses de chauffage, les travaux de façade, les mises aux normes des ascenseurs etc. il parait difficile de réduire les charges de copropriété.

Les charges de copropriété sont bien prises en compte dans le rachat de crédit et les crédits

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précise les charges de copropriété comme comprenant:

  1. les charges de consommation et charges de gestion courante dues par les locataires
  2. les charges de travaux dues par les propriétaires
  3. les deux niveaux de charges lorsque vous êtes propriétaire occupant.

Il faut des décisions professionnelles voir législatives pour obtenir des corrections et de meilleures conditions de facturation, car certains syndics profitent de bonnes situations de rente pour pratiquer des abus de tarification sur les travaux et sur leurs honoraires.

Au démarrage de la gestion d'un immeuble neuf vous ne choisissez pas forcément votre syndic. Il est parfois judicieux lorsque vous êtes devenu propriétaire en vefa de vous inscrire comme volontaire au conseil syndical. Cela implique un peu de sacrifice de temps en réunion, mais vous serez au coeur des décisions a prendre pour une meilleure gestion de votre immeuble.

Dans les immeubles anciens, le syndic exerce depuis plusieurs années, et fait partie soit d'un groupe national ou d'une structure de syndic indépendant.

Il faut beaucoup d'efforts et de volonté lors des réunions pour changer de syndic de copropriété, par un vote qui demande le quorum, et beaucoup de préparation pour argumenter des contre-propositions et les modifications de tout ordre.

en règle général lors d'un procès, la partie condamnée s'acquitte des frais légaux (avocat, dommages-intérêts éventuels). Si le syndicat des copropriétaires perd un procès, les frais seront dus par tous les copropriétaires, même dans le cas où le procès a été intenté et gagné par un ou plusieurs copropriétaires contre leur propre syndicat: en effet, le syndicat est considéré comme une entité légalement disjointe de ses membres syndiqués.

Très souvent les réunions de copropriété sont boudées car vous n'avez pas forcement le temps ni l'envie de vous "prendre la tête" avec des discussions parfois techniques, longues et discordantes de par les intérêts différents des participants.

De ce fait les pouvoirs ou les procurations de vote sont très importants, car si vous possédez la majorité des pouvoirs vous obtenez le pouvoir de choisir les choix des dépenses.

Il y a bien eu quelques progrès sur l'intégration dans les honoraires de gestion courante (article 29 du Décret n °67-223 du 17 Mars 1967) de tâches jusqu'alors facturées en supplément mais certains des syndics ne respectent pas les recommandations du CNC (L'accord national de la CNC signé le 18 février 1997).

Pour plus de détails sur ces sujets importants voir sur le site Le Particulier, surtout les articles intitulés "Trop de syndics ne respectent pas les recommandations du CNC" et "Des honoraires en forte augmentation en Île-de-France".

La gestion d'une copropriété est une tâche lourde, délicate et souvent complexe. Les copropriétaires ont donc tout intérêt à collaborer activement avec le syndic, professionnel ou bénévole, pour améliorer la qualité de cette gestion. Sans prétendre à l'exhaustivité, voici les principaux points à suivre de près, tels que les souligne l'association des Responsables de Copropriété (Arc).


Le syndic

C'est le représentant du syndicat de copropriété ; il assure l'exécution de ses décisions prises en assemblée générale et administre l'immeuble au quotidien au nom du syndicat. Le conseil syndical assiste le syndic dans son travail et contrôle sa gestion. Ses membres sont élus parmi les copropriétaires, leur conjoint ou leurs représentants légaux lors de l'assemblée générale pour une durée de 3 ans. Le conseil doit élire un président chargé d'assurer la liaison permanente avec le syndic.

Le syndic doit être choisi parmi les personnes titulaires de la carte professionnelle de gestion immobilière (loi du 2 /1/1970 article 70-1).

Ces professionnels offrent en général toutes les garanties du point de vue de la compétence et du point de vue financier. Une assurance couvre, en outre, leur responsabilité civile.

On peut cependant choisir un syndic non professionnel, uniquement parmi les copropriétaires ou leur conjoint.
Cependant, il faut savoir que cette activité demande une grande disponibilité et de solides connaissances en droit et en comptabilité. Le syndic non professionnel n'offre pas de garantie financière, peut être intéressant s'il s'agit d'une copropriété de faible importance (4 ou 5 copropriétaires).

Ses devoirs

Il doit:

Le coût

les honoraires d'un syndic ne sont plus réglementés et sont donc débattus librement. Si l'on n'est pas satisfait du syndic, que faire ? Ne pas renouveler son mandat lorsqu'il vient à échéance ou avant lors de fautes graves. Un vote à la majorité des voix des copropriétaires est nécessaire.

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Avantages

Inconvénients

Veillez à la qualité du promoteur pour avoir la garantie de la bonne fin de la construction, surveillez la construction et les appels de fonds afin que ces appels correspondent bien au niveau de la réalisation de la construction. Contrôlez à la remise des clefs la conformité de l'habitation.

Article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 76 JORF 14 décembre 2000

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Article 29 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 18 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004

Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par Jean-François Fournier

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