Rachat de crédit et le démembrement de propriété - ARC®

Le besoin de regrouper ses crédits grâce à un rachat de crédit se fait sentir à tous les moments de la vie et pour mille raisons. La présence d'un crédit immobilier peut demander une nouvelle étude en fonction des taux du marché et des besoins financiers de l'emprunteur.

Le besoin de réaliser le démembrement de propriété peut se faire sentir lorsque le patrimoine devenant supérieur a 700 000 euros l'on veut transmettre ce patrimoine dans les meilleures conditions.

Transmission de dettes

Les crédits doivent être le moins cher possible et faire l'objet soit d'un nouveau financement soit de rachat de crédit ou de renégociation afin de transmettre le moins de dettes possible.

Transmission de patrimoine

L'étude d'un démembrement de propriété peut s’avérer nécessaire sur des patrimoines importants avec les fonctions de SCI de famille et/ou de démembrement de propriété ou de démembrement de part de SCI.

Démembrement de propriété en nue-propriété

Donner de son vivant

la nue-propriété d’un bien à ses enfants et conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer l'usufruit du bien immobilier (vivre dedans ou toucher des revenus locatifs) et de profiter des abattements fiscaux pour la transmission de son patrimoine. En fonction des lois fiscales les abattements de la donation évoluent en matière de montant par enfant et en fonction du délai de renouvellement.

Les abattements

pour un couple avec un enfant la donation peut être de 2 fois 159 325 euros tous les 10 ans sans avoir de droits à payer. Pour un couple avec deux enfants la donation sera de 2 fois 159 325 multiplié par 2 soit un patrimoine transmis de plus de 637 300 euros tous les dix ans.

L'abattement sur le montant de la donation.

Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 159 325 euros tous les dix ans (cette durée était de six ans jusqu’au 29 juillet 2011, (ce délai ayant été allongé par la loi de finances rectificative de 2011), sans avoir à acquitter de droits de donation.

Un couple avec deux enfants peut ainsi donner en franchise d’impôt la somme de 637 300 € (159 325 x 4)

La valeur de l'usufruit

Cette valeur en fonction de l'âge du donateur aura aussi une incidence sur les droits à payer. Plus l'on donne jeune moins la nue-propriété aura de valeur et inversement plus l'on est âgé plus la nue-propriété aura de valeur.

Le notaire sera le meilleur conseil en ce domaine, car il aura les actes à rédiger pour faire le constat de la donation, et vous indiquera l'incidence fiscale.

Financement ou refinancement

Pour le refinancement des dettes ou le rachat de crédit une simulation pourra vous donner une idée de l'amélioration financière de cette solution.

. Par Jean-François Fournier

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