Faut-il rendre l’apport personnel obligatoire pour le financement de l'immobilier? - ARC®

Faut-il rendre l’apport personnel obligatoire pour le financement de l'immobilier? (source Cbanque.com et Banque de France) Pour limiter les crédits immobiliers à risque, et combattre le spectre d’une nouvelle crise immobilière, faut-il rendre l’apport personnel obligatoire ? La piste est explorée par la Banque de France dans une récente étude (1).

Des prix immobiliers qui s’envolent,

sous l’effet notamment de taux d’intérêts trop bas pendant trop longtemps ; des emprunteurs justement attirés par ces taux bas, qui s’endettent excessivement… La conjonction de ces deux facteurs est à la base de nombre de crises immobilières.

Comment éviter que ce scénario se reproduise ?

Dans son dernier bulletin en date, la Banque de France s’intéresse à une solution mise en place dans certains pays : l’instauration par les autorités de régulation d’un plafonnement du ratio prêt-valeur, ou pour simplifier d’un apport personnel obligatoire.

Le ratio prêt-valeur (LTV pour loan to value ratio) est le pourcentage de la valeur du bien immobilier financée par crédit. Exemple : un LTV à l’octroi de 80% signifie que 80% de la valeur du bien a été empruntée et donc que les 20% restants proviennent d’un apport personnel. Complémentaire du taux maximum d’endettement

En France, un instrument de prévention des risques macroprudentiels est déjà fréquemment mis en œuvre : il s’agit du plafonnement du service de la dette en fraction du revenu disponible (DSTI, ou debt-service-to-income ratio), à hauteur de 33%. Une « bonne pratique de gestion du risque » souligne la Banque de France, appliquée « spontanément » par les banques, c’est-à-dire hors de toute contrainte réglementaire.

Mais la Banque de France souligne aussi la complémentarité de ce taux maximum d’endettement avec l’apport personnel obligatoire, notamment lorsque l’écart se creuse entre l’évolution du revenu moyen et celle des prix de l’immobilier, et que les ménages sont tentés d’aller au-delà des 33% d’endettement pour accéder au bien de leurs rêves. Ce qui est le cas en France : entre 2003 et 2015, les prix de l’immobilier ont augmenté de 41%, tandis que la progression du revenu disponible moyen par foyer en France est restée limitée à 2%. Quelles conséquences pour le marché immobilier ?

Fixer un plafonnement des ratios revient à instaurer des limites directes à la demande de crédit. Une telle mesure permet donc mécaniquement de réduire le risque de crise immobilière, ce qui est l’objectif premier des régulateurs.

Mais elle a également un impact sur l’état de marché. L’étude détaille ces conséquences :

« En premier lieu, une éviction des ménages les plus risqués/moins solvables qui serait accompagnée d’une réduction du volume global de crédits immobiliers octroyés par les banques, une diminution de la demande et donc une baisse des prix immobiliers ».

Mais aussi un risque de « baisse de l’investissement dans le secteur immobilier (…) qui pourrait avoir un impact sur la croissance économique ».

Dans un deuxième temps, toutefois, on assisterait à « un retour progressif des ménages évincés, rendu possible par la baisse des prix immobiliers, et la hausse de l’épargne individuelle permettant, après un certain délai, à ces ménages de revenir sur le marché avec l’apport nécessaire ».

Vers une harmonisation européenne ?

De nombreux pays ont déjà mis en place un plafonnement du ratio LTV : en Asie (Hong Kong, Corée du Sud, Singapour) mais aussi en Europe du Nord. L’étude détaille le cas de l’Irlande, qui applique depuis 2015 un plafond de 90% pour les primo-accédants et de 80% pour les autres, couplé à un plafonnement du ratio prêt-revenu. Mais d’autres pays suivent ce chemin : les Pays-Bas, l’Allemagne… Et en France, le code monétaire et financier prévoit l’application de ce type de contraintes, sur proposition du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Une extension à l’échelle européenne de l’apport personnel obligatoire est-elle pour autant envisageable ? L’affaire est complexe, en raison des différences structurelles qui existent entre les marchés. La voie a toutefois été ouverte en 2017 grâce à « une recommandation du Conseil européen du risque systémique », qui « établit la liste exhaustive des indicateurs relatifs aux critères d’octroi des prêts immobiliers qui devraient être utilisés par les autorités macroprudentielles nationales aux fins de suivi des risques dans le secteur de l’immobilier ». Un premier pas vers une harmonisation.

(1) « L’apport personnel obligatoire : un outil macroprudentiel de plus en plus utilisé pour prévenir le risque immobilier », Bulletin de la Banque de France n°215, janvier-février 2018.page 15 sur 105

En savoir plus sur l'apport personnel

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Par Jean-François Fournier

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