Renégocier son prêt immobilier au meilleur taux - ARC®

Avec un souhait de renégocier leur credit immobilier au meilleur taux beaucoup de questions nous sont posées pour opérer soit:

• une renégociation,
• un nouveau prêt immobilier,
• un rachat de crédits ou une restructuration de dettes.

Pour bien répondre, il faut observer les différents composants de la situation financière de chacun.

Les éléments de la situation financière

Chaque dossier est particulier car les éléments ci dessous sont les clefs de base d'une solution ou non:

• valeur du bien,
• date d'acquisition,
• apport d'origine,
• contenu du contrat,
• garantie accordée à la banque (PPD, Hypothéque, Caution logement)
• indemnités de remboursement anticipé,
• taux du crédit,
• présence ou non de prêt bonifié,
• présence d'autres prêts conso et révolving,
• type de relation bancaire,
• montant des revenus,

Certaines banques renégocient plus ou moins facilement leur propre taux variable (prévu au contrat) parfois leur taux fixe.

Les éléments pour négocier ou renégocie

Valeur du bien, date d'acquisition, et apport d'origine.

Il est plus facile de renégocier ou d'obtenir un nouveau financement si :

• l'achat est ancien,
• de l'apport à l'origine,
• la valeur du bien dépasse le capital restant a payer sur les crédits.

Au contraire si votre financement est récent et la valeur de votre bien proche du capital restant dû sur le prêt, cela ne permettra pas de donner à une nouvelle banque la garantie suffisante.

Contenu du contrat de prêt, garantie accordée et pénalités.

Le fait d'être obligé de faire lever ou non les garanties ou d'en accorder de nouvelles représente un coût, et de nouveaux actes notariés.

Les indemnités de remboursement anticipés I.R.A si elles n'ont pas été négociées à l'origine représentent jusqu'à 3% du capital restant dû.

taux du crédit et présence de taux bonifié.

Le taux variable ou le taux fixe ont une incidence sur l'analyse d'une opération de rachat ou de restructuration.

De plus la présence d'un prêt à taux zéro complique cette analyse car si vous quitter la banque d'origine du prêt celle ci commencera à rembourser celui qui ne lui rapporte rien. Et la nouvelle banque ne pourra pas refaire un taux zéro voir même le reprendre dans le montant global.

Présence d'autres prêts conso et révolving.

Là il s'agit à part entière d'un rachat de dette où l'on analysera soit:

• De faire simplement un rachat de crédit sur les prêts conso et révolving, la présence de l'immobilier permet d'obtenir une enveloppe plus ou moins importante.(de 80 000 euros a 150 000 euros)

• D 'intégrer les prêts conso et révolving dans un crédit global permettant d'étaler l'ensemble des crédits sur une durée plus importante.(15 a 35 ans)

Relation bancaire.

Elément important pour la négociation direct ou même pour le rachat, car l'analyse du fonctionnement des comptes bancaires a une forte influence sur la décision. Le découvert ne pose pas de problème s'il est autorisé mais les incidents de paiement oui.

Montant des revenus.

Le niveau de salaires et le type de contrat (cdd ou cdi ou intérim) est très important car il influence la pérennité des ressources, le taux d'endettement (variable suivant les établissements de 33% a 50%).

Chaque dossier est particulier car les éléments ci dessous sont les clefs de base d'une solution ou non et seule une étude faite par un professionnel peut vous apporter une réponse au milieu des critères nombreux et variables de chaque établissement financier. un formulaire a remplir sans engagement réponse rapide.

Par [Jean-François Fournier]