mars 2010
Bientôt le printemps et une meilleure période se dessine pour visiter votre futur achat immobilier.
En moins d'un mois une banque nous propose une nouvelle baisse pour le financement de l'immobilier.
Pour l'achat, les travaux et option "achat revente" les crédits avec caution CNPC ou Crédit Logement sont:
Taux variable 10 ans a 25 ans non capé à 2,80% nominal Taux variable 10 ans a 40 ans capé 2% à 3,15% nominal Taux variable 10 ans a 40 ans capé 1% à 3,55% nominal
Les taux fixes sont sans changement de 4,70% a 4,85% sur 30 ans toujours avec une caution logement.
Le choix entre ces taux se fait en considérant la durée de conservation du bien financé, et l'endettement compatible avec la mensualité proposée.
Quelques exemples chiffrés:
pour 100 000 euros financés
mensualité constante pendant 10 ans avec variation sur la durée maxi 5 ans puis si nécessaire augmentation de la mensualité sans dépasser le taux de l'indice INSEE. Les périodes de baisse de taux viendront diminuer la durée.
a 3,15% capé 2% sur 25 ans la mensualité sera de 482,05 euros,
a 3,15% capé 2% sur 30 ans la mensualité sera de 429.74 euros,
a 3,15% capé 2% sur 40 ans la mensualité sera de 366.68 euros,
mensualité constante pendant 10 ans avec variation sur la durée maxi 2 ans 6 mois. Les périodes de baisse de taux viendront diminuer la durée.
a 3,55% capé 1% sur 25 ans la mensualité sera de 503,31 euros
a 3,55% capé 1% sur 30 ans la mensualité sera de 451.84 euros
a 3,55% capé 1% sur 40 ans la mensualité sera de 390.40 euros
Tous les taux révisables donnent un possibilité de passer en taux fixe.
sur des durées identiques 30 ans
capé 1% ............ = 451.84 euros
contre en taux fixe = 527,69 euros
Et même sur 30 ans
capé 2% ............ = 429.74 euros
contre en taux fixe = 527,69 euros
La mensualité du capé 2% peut être préférée pour pouvoir bénéficier des taux bas du démarrage car le différentiel de début est de 97,95 euros permettant la compensation du surcout de 5 ans.
Si les taux bas sont maintenus pendant 24 mois l'on peut tenir 120 mois la comparaison
Et dire que certains banquiers ne font pas la promotion de leur taux variable capé.
Certains banquiers ont vendu de très mauvais taux variables et se sont retrouvés devant les tribunaux.
Il faut juste que le cape soit de qualité et que l'on donne une explication sincère sur l'évolution.
Attention sur toute opération immobilière il faut compter:
les frais d'agence immobilière (si c'est une agence qui vous trouve votre bien immobilier)
les frais de mutation de propriété et frais d'acte (appelé frais de notaire)
les frais de prise de garantie (caution logement ou privilége de prêteur de deniers ou frais hypothèques)
Selon que votre opération concerne le neuf, la construction ou l'ancien les droits d'enregistrements sont différents de 3,5% a 8%).
Si certains taux de prêts sont proches ou légèrement supérieurs ou inférieurs au marché financier, principalement sur des durées longues, les quotités de financement peuvent être de 100% voir 110 % de l'opération et en combinant judicieusement l'objet de l'achat, la situation de chacun et l'avenir de l'objet financé et la qualité du dossier.
Jean Francois Fournier - Ancien banquier
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